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房地产期房拍卖须知

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房地产期房拍卖是指房地产开发企业将已取得《商品房预售证》的在建工程通过拍卖形式预售的一种特殊市场行为。除具有一般房地产拍卖政策性强、价值高昂、产权关系复杂等特性外,同时具有实行现状不确定、市场不稳定、前景难预测、环境易变异、后续工作多等特点。因此,在运作期房拍卖过程中,为更好保护拍卖当事人的合法权益,拍卖人除根据《拍卖法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市商品房管理办法》、《合同法》等有关法律法规规定操作外,还应充分了解拍卖期房的自身特性,并进行市场分析。同时把握房地产、市场的发展趋势,以制定合理的拍卖程序。现就期房拍卖具体实施中应重视的几个环节浅析如下: 

  一、提供产权文件〓核实产权关系 


  期房拍卖作为房地产开发企业预售商品房的一种特殊形式,具有较大的风险性与投机性,并且从拍卖成交到房屋竣工交付结算有较长的一段时间,从而可能影响买受人的切身利益。因此拍卖人在接受期房委托拍卖前,必须根据2001年8月15日建设部《城市商品房管理办法》等法律规定要求房地产开发企业提供下列文件与资料: 


  1、开发企业的《营业执照》及法人身份证明; 


  2、房地产企业开发资质等级证书; 


  3、《商品房预售许可证》与《建设工程规划许可证》; 


  4、《工程施工许可证》、工程施工图纸及配套资料; 


  5、《国有土地使用权证》及土地出让金交付收据(或证明);


  6、《商品房买卖合同》样本; 


  7、书面提供拍卖期房的位置、数量、房屋竣工交付日期、付款期限、结算方式等; 


  8、其他相关资料。 


  拍卖人对委托人提供的文件与资料进行核查,是保证期房拍卖得以顺利进行和拍卖成交后顺利交付结算的重要环节。一般情况下核查的主要内容有:文件是否真实;出让金是否已支付;产权是否依法登记;批准文件是否齐全;工程量是否已完成25%以上;是否存在抵押行为;面积与图纸是否准确;现场勘查等。 


  二、了解市场行情〓合理确定底价 


  对拍卖期房确定合理的拍卖底价和起拍价是决定拍卖成功与否的主要环节,是期房拍卖程序中必不可少的一项工作,也是拍卖人与委托人正式签定委托拍卖合同前极其重要的一个环节。 


  期房拍卖底价的确定不同于一般房地产以评估价为参考来确定底价,由于其本身的特殊性所决定,很少有相类似的房屋作参考,因此仅能通过市场调查,综合考虑影响期房价格的一般因素(指行政、人口、社会、心理、经济等因素)、区域因素(指城市规划发展与限制、供求状况、商业繁华度、配套设施、交通状况、公益设施、环境等因素)和个别因素(指开发规模、位置、建筑外观、内部结构、朝向、人文景观、临街状况等因素),并结合房地产市场买卖交易情况、开发商投入成本等来确定底价。开发商提出的期望价作参考,通过市场调查、结合各种因素将期望价下调10%~30%来确定底价,而起拍价则以期望价下调20%~50%来确定,以吸引更多的竞买人。


  三、接受拍卖委托〓签定委托合同 


  签定拍卖委托合同是整个拍卖活动中的一个关键环节。在具备接受拍卖委托条件后,拍卖人与委托人应当按照《拍卖法》的要求,结合拍卖期房的特点签定委托拍卖合同并对有关事项进行明确。合同内容应包括:委托人、拍卖人名称,住所等;双方的权利与义务;期房名称、坐落、建筑面积、数量、用途、年限、竣工日期;交付方式、时间;拍卖款结算、按揭贷款方式;拍卖费用、佣金结算支付方式;拍卖方式与期限;中止和终止条件;违约责任;签约日期与合同时效;拍卖底价;其他需约定的事项;相关的附件。


  四、引人按揭机制〓编制拍卖资料 


  引进按揭贷款机制是迎合工薪阶层的购房需要,也是吸引更多竞买人的需要,其不但可以减轻买受人的一次性付款压力,还可以提高拍卖成交价格。因此引入按揭贷款机制是期房拍卖必不可少的一道程序。 


  拍卖资料是竞买人了解拍卖期房的主要依据,编制完整、精美的拍卖资料是拍卖企业实力的基本体现,也是减少拍卖成交后纠纷的主要保证。因此,拍卖人在制作期房拍卖资料时必须根据委托人提供的文件与资料,详实的予以描述,不要有模棱两可、不真实的语言,并要说明资料仅供参考以实物为准等。 期房拍卖资料内容应包括:拍卖期房示意图、拍卖公告、拍卖须知、竞买人资格申请书、竞买人资格确认书、拍卖成交确认书(样本)、商品房买卖合同(样本)、总体平面布局图、期房效果图、工程施工图纸、商品房预售证与土地证等证件、其他相关资料。 


  五、发布拍卖公告〓接受咨询登记 鉴于期房拍卖涉及投资大、风险高、预测难等特殊性,拍卖前竞买人须做标的调查咨询、资金筹措等准备工作。因此拍卖公告的发布时间应在半个月至一个月为宜,以给想参加竞买的人尽可能多的准备时间。公告发布方式可采用报纸刊登、电视播放、报纸夹送、传单发送、 老客户寄送、网上发布、短消息发送等形式相结合发布。


  拍卖公告内容要准确、精练,要针对不同的期房、不同的竞买对象,用不同的方式在不同的媒体上发布,同时要将尽可能详尽地拍卖资料提供给竞买人。应派对标的情况熟悉的人员专门负责接待竞买人的咨询与登记,并要做到口径一致,回答专业,要善于发现拍卖期房的优点,以增强买家的信心。必要时要有较好的广告策划,以发现和寻找潜在的竞买人。同时充分利用好员工的社会网络和社会关系,寻求可能的竞买人。


  六、精心组织拍卖〓签定成交合同 


  拍卖会应严格按拍卖公告的时间,地点以正常的拍卖程序、规则对拍卖期房进行公开竞价。拍卖师应根据前期工作对竞买人的了解,控制加价幅度和确定竞飞翔人是否有无再加价的潜力,要充分发挥拍卖对价格的发现功能。


  拍卖成交后,拍卖人必须当场立即与买受人签定《拍卖成交确认书》,同时要求买受人凭《拍卖成交确认书》与委托人签定《商品房买卖合同》,以确认拍卖人、竞买人、买受人三方在成交后的权利和义务。 


  七、实施全程服务〓树立企业形象 拍卖行工作的本质其实就是一种中介行为,为拍卖的委托人和竞买人双方做好全程服务应成为拍卖工作的重要理念。全程服务包括:做好前期各方面协调和服务工作、作好拍卖价格形成的各方面工作及提供完善的售后服务。 


  良好的全程服务有利于拍卖行提高服务质量,扩大服务范围,争取客户和树立企业良好形象。期房拍卖只有严格按照《拍卖法》以及相关的房地产法律、法规和规定制定相应操作程序认真执行,才能使期房拍卖工作顺利进行,使拍卖行业得到健康发展。


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